V dnešní době vysokých cen nemovitostí se hypotéce pravděpodobně jen tak nevyhnete. Přitom nejde o žádný malý závazek, hypotéku si sebou ponesete velkou část svého života.

Předem upozorňuji, že v původní verzi jsem se do analýzy hypoték pustil na žádost, některé informace budou tedy na této žádosti závislé.


Regulace ČNB

Ještě než začneme se samotným přehledem parametrů hypoték, budeme věnovat pár minut novým podmínkám, které se hypotečních úvěrů týkají.

Naše centrální banka má z aktuální situace na nemovitostním trhu obavy a rozhodla se tedy zakročit.

Viděli jste film „The Big short“? Celkem hezky je v něm popsáno, jaký dopad měla příliš volná pravidla poskytování hypoték. Jedním z velkých problémů byl fakt, že na hypotéku dosáhl téměř kdokoliv a mohl si půjčit až 100 % z hodnoty nemovitosti.

Jak to vypadá u nás?

U nás se takových podmínek nedočkáte, přesto se však ČNB rozhodla utáhnout uzdu ještě o něco více. Do klíčových podmínek pro získání hypotéky tedy patří:

  • žadatel by měl na měsíční splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % svého čistého měsíčního příjmu,
  • výše celkového dluhu by neměla překročit 9 násobek čistého ročního příjmu (tedy 108 násobek čistého měsíčního příjmu),
  • výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (známé jako LTV) nesmí překročit 90 %.

Hypoték, jejichž LTV je v rozmezí 80–90 % však může bankovní instituce vlastnit maximálně 15 % z celkového počtu hypoték. V praxi bude tak lepší počítat s LTV maximálně 80 %.

Po tomto zjištění se vám nabízí dvě možnosti, jak s financováním bydlení naložit:

  • naspořit 20 % z ceny nemovitosti bokem a na zbylých 80 % si vzít hypotéku
  • na 20 % z ceny nemovitosti si vzít spotřebitelský úvěr a na zbylých 80 % si vzít hypotéku

Mě osobně by napadla ještě třetí možnost, která je však nejvíce komplikovaná:

Financování nemovitosti

Zleva: spoření + hypotéka, spotřebitelský úvěr + hypotéka, úvěr ze stavebního spoření + hypotéka

A teď trochu toho počítání

Pokud se odrazíme od čisté mzdy 20 000 Kč, dosáhly byste dle současných podmínek na úvěr až 2 160 000 Kč. Tento úvěr představuje, jak jsme si již řekli, 80 % z ceny nemovitosti, která by tak mohla stát 2 700 000 Kč.

Z časového hlediska bude určitě nejnáročnější prvních 20 % naspořit. 20 % z této částky představuje 540 000 Kč. Sami si řekněte, kolik času by vám takové spoření zabralo.

Pokud by se vám nechtělo čekat, mohli byste si vzít na prvních 20 % spotřebitelský úvěr. Ten by vás například u Air Bank vyšel na 7 065 Kč měsíčně (dle online kalkulačky). Za to, že nemusíte na nic čekat si tak každý měsíc výrazně připlatíte.

Financování nemovitosti prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření společně s hypotékou představuje takovou střední cestu. Abyste dosáhly na úvěr, musíte mít naspořených alespoň 35 % z cílové částky stavebního spoření. V našem případě je cílová částka 20 % hypotéky, tedy 540 000 Kč a potřebujeme tedy naspořit 189 000 Kč (35 % z 540 000 Kč).

V tomto případě byste tedy potřebovali naspořit „pouhých“ 7 % z celkové  ceny nemovitosti (189 000/2 700 000). Otázkou však zůstává, jak byste se dokázali domluvit na době splácení tohoto úvěru ze stavebního spoření, jelikož 6 let je velice krátká doba a měsíční splátky by byly vysoké, proto jde zároveň o nejkomplikovanější ze všech řešení.


Klíčové parametry hypoték

Musím uznat, že hypoteční úvěry mají opravdu velké množství proměnných, na nichž je výhodnost jednotlivých úvěrů závislá – není jednoduché si mezi všemi nabídkami vybrat. Co těmi proměnnými myslím:

Úroková sazba

Samozřejmě jedna z nejdůležitějších, jelikož i samotných 0,5 % může udělat celkem divy. Samotnou číselnou hodnotou však důležitost úrokové sazby nekončí. S úrokovou sazbou se totiž váže i velice důležité fixační období.

Poplatek za poskytnutí/schválení úvěru

S touto proměnnou se u běžných úvěrů nesetkáte, přitom v tomto případě tato částka dosahuje výše až několika tisíc a je tedy poplatkem, s kterým byste měli počítat.

Pojištění

Hypotéka je úvěr, který si sebou každý ponese bez problému dalších 20–30 let. Nikdo nevíme, co se nám může po tu dobu stát, takže pojištění je velice důležitým faktorem při výběru hypotéky. Je důležité si zjistit, na co všechno se pojištění vztahuje a do jaké výše.

Měli bychom si také zjistit výši pojištění – většinou se váže na výši poskytovaného úvěru a platí se měsíčně. Osobně jsem narazil na rozmezí od 0,025 %–0,070 %. To odpovídá, při výši úvěru 2 000 000 Kč, měsíční splátce 500–1400 Kč. Teď si to spočítejte:

30 let nám dělá 360 měsíců. Těchto 360 měsíců budete platit pojistné ve výši 1400 Kč, to dělá celkem 360 * 1 400 = 504 000 Kč!

V případě pojištění ve výši 500 Kč měsíčně je to celkově 180 000 Kč. Pojištění Vás tedy bude stát za dobu splácení stovky tisíc korun. Pokud už máte za nějaký produkt platit takovéhle částky, měli byste se na 100 % ujistit, že bude produkt fungovat přesně tak, jak má.

Vedení úvěru

Zde už se nejedná o tak vysoké částky jako u pojištění, ale i tak tento poplatek ukusuje pěknou část vašich financí. Obvykle je ve výši 150 Kč měsíčně. Opět jednoduchý výpočet: 360 * 150 = 54 000 Kč Vás bude stát vedení účtu na 30 let. Pokud využijete 54 000 Kč lépe než na bankovní poplatky, radím vám, hlídejte si vedení úvěru.

Mimořádné splátky

V této oblasti už se situace celkem lepší, ještě nedávno se daly mimořádné splátky bez poplatku využít jen v přelomovém období, kdy měla končit fixace. Dnes už je celkem běžné, že bez poplatku můžete splatit až 20% jistiny ročně. Má tuto možnost Vaše hypotéka? Pokud ne, poptejte se po ní.

Sankce

Je velice důležité soustředit se na situace, kdy vše nebude šlapat, tak jak má – schválně, víte co se stane, když se opozdíte se splátkou vaší hypotéky?

Obvykle jsem narazil na sankční poplatky ve výši 500 Kč za opožděnou splátku, případně zvýšenou úrokovou sazbu pro tu část hypotéky, se kterou jste ve „skluzu“ s placením. ALE! Také jsem našel banku, kde za nedodržení podmínek hrozí sankce od 5 000 Kč do 20 % půjčované částky – ujistěte se, že to není váš případ.

Bonusy

Opět jako u spořících produktů i běžných úvěrů atd. U hypoték jde především o snížení úrokových sazeb za splnění určitých podmínek (například založení běžného účtu a jeho aktivního využívání), finanční prémie a další.


Samotné porovnání tohoto výčtu vám zabere pěknou chvíli, jelikož k určitým informacím se na webech bankovních institucí jen tak nedostanete.

Má žádost byla však postavená na jednom velice důležitém faktoru – hypotéky jsem měl analyzovat na základě stavby domku svépomocí. Takové hypotéky však neposkytují všechny banky, ale pouze některé z nich.

Vzhledem k tomu, že ne všechny webové stránky vám navíc poskytnou dostatečně konkrétní informace, bylo moje doporučení následující:

  • Napište si seznam poskytovatelů, ke kterým jste ochotní jít požádat o hypotéku.
  • Všem pošlete jeden a ten samý mail, ve kterém se ptáte, jestli poskytují hypotéky na stavbu domu svépomocí.

Aktualizace: u některých bankovních institucí narazíte na problém, už v tomto bodě, jelikož vám dokáží informace sdělit jen na osobní schůzce. Celkem mě to překvapuje, vzhledem k počtu poskytovatelů byste nedělali nic jiného než celý den cestovali po bankách – zkuste na to v emailu upozornit. Na druhou stranu je to možná jejich povinnost a nemohou v tomto ohledu vyžadovat konkrétnější informace prostřednictvím elektronické pošty.

  • V případě že poskytují hypotéky na stavbu svépomocí, zeptejte se na konkrétní podmínky výše zmíněných parametrů.
  • Posbírejte nabídky, které Vám jednotliví poskytovatelé představili a vyberte si tu, která vám bude vyhovovat nejvíce.

Věřím, že vám bude první článek o hypotékách užitečný. Pokud byste chtěli poradit nebo jste něčemu nerozuměli, podívejte se do sekce slovník.

„Ovládejte své finance, nenechte se jimi ovládat.“

Pokud jste v textu našli nějaké nesrovnalosti, prosím, označte daný text a stiskněte Ctrl+Enter.